Bail rural : amélioration foncière et devoir d'information (le conseil du mois)

Le preneur qui souhaite procéder à une amélioration foncière doit préalablement informer le bailleur. Faute d'information, il n'aura droit à aucune indemnité lors de sa sortie de ferme.

Cette solution est encore rappelée à propos de travaux d'amélioration de l'habitat (3e Civ, 18 février 2014, pourvoi n° 12-26258).

Le fermier doit aussi conserver précieusement la preuve qu'il a bien donné cette information à son propriétaire.

Quant au propriétaire, en cas de vente du bien loué et en l'absence de préemption du preneur, il doit transmettre à l'acquéreur les pièces en sa possession concernant les travaux réalisés par l'exploitant.

   

Bénéfices agricoles et imposition (le conseil du mois)

La loi de finances rectificative modifie sérieusement le régime de la déduction pour aléas et de la déduction pour investissement. Il est opportun de voir avec son expert comptable les effets des mesures prises pour les prochains exercices.

  

Droit de préemption du preneur (le conseil du mois)

Lors de la notification faite par le notaire au preneur en place, celui-ci doit préciser le nom et l'adresse des vendeurs afin de permettre au fermier d'exercer son droit de préemption.

 

A défaut, le délai de deux mois pour purger le droit de préemption ne court pas (Cass.3ème Civ.23 mai 2012).

 

Le preneur qui souhaite exercer son droit de préemption doit adresser sa réponse au propriétaire vendeur et non au notaire chargé de la vente (sauf si ce dernier a un mandat pour gérer les biens loués).

 

Le fermier doit impérativement répondre à son bailleur afin d'éviter toute difficulté.

  

Bail verbal et location rurale (le conseil du mois)

En matière de locations rurales, évitez le bail verbal qui est source de nombreuses difficultés. Rédigez un écrit, ce qui déjà donne l'occasion de rencontrer un professionnel dont le conseil sera avisé.

  

Faites des donations ! (le conseil du mois)

Les élections approchent. Après celles-ci, il est probable que le coût des transmissions à titre gratuit soit encore revu à la hausse.

Les récentes lois de finances ont déjà donné un avant goût des réformes à venir :

- remise en cause de l'abattement applicable en ligne directe : 159 325 euros.

- augmentation des taux voire des tranches.

- remise en cause des "niches fiscales" comme les parts de GFA et les biens loués à long terme partiellement exonérés de droit.

  

Preuve d'un bail rural (le conseil du mois)

Pour revendiquer le statut du fermage, le preneur ne doit pas oublier qu'il doit justifier d'un règlement financier en contrepartie de la jouissance des biens. La charge de la preuve lui incombe (CA. Aix en Provence, 1er juin 2010, 3ème Civ. 29 juin 2008 - inédit). La simple déclaration des parcelles à la Mutualité Sociale Agricole est insuffisante pour se voir reconnaitre un bail rural.  

Salaire différé (le conseil du mois)

Avant le décès du parent exploitant, il ne sert à rien de saisir la justice pour obtenir le paiement de sa créance de salaire différé, voire la faire reconnaitre. La Cour de cassation ne le permet pas. Il n'est pas possible non plus de prendre une inscription hypothécaire sur les immeubles appartenant au parent débiteur tant que celui-ci n'est pas décédé (Cass 1ère Civ. 13 avril 1999, pourvoi n° 97.12896). Dans l'attente de ce décès, il faut constituer un dossier se ménageant la preuve que toutes les conditions pour bénéficier de la créance de salaire différé sont réunies.