Bail rural : amélioration foncière et devoir d'information (le conseil du mois)

Le preneur qui souhaite procéder à une amélioration foncière doit préalablement informer le bailleur. Faute d'information, il n'aura droit à aucune indemnité lors de sa sortie de ferme.

Cette solution est encore rappelée à propos de travaux d'amélioration de l'habitat (3e Civ, 18 février 2014, pourvoi n° 12-26258).

Le fermier doit aussi conserver précieusement la preuve qu'il a bien donné cette information à son propriétaire.

Quant au propriétaire, en cas de vente du bien loué et en l'absence de préemption du preneur, il doit transmettre à l'acquéreur les pièces en sa possession concernant les travaux réalisés par l'exploitant.

   

Indemnisation au preneur sortant : conditions de déductibilité

L'administration fiscale précise dans quel cas l'indemnisation au preneur sortant est déductible des revenus fonciers du bailleur (BOI-RFPI 14 février 2014). Si l'indemnisation couvre des dépenses non rentables ne pouvant entraîner une majoration du fermage, elle est alors déductible.

   

Aménagement foncier : report des effets du bail rural

En cas d'opération d'aménagement foncier, le preneur a le choix entre pouvoir exploiter les nouvelles parcelles et résilier le bail. Il n'est prévu aucun délai pour opérer ce choix.

 

En l'espèce, le bailleur n'avait pas proposé ce choix, mais le preneur avait commencé à exploiter les parcelles après l'opération.

 

La Cour d'appel a considéré que la réponse donnée par le preneur était tardive (Cass. 3 Civ. 31 mai 2011, pourvoi n° 10-19847).

 

L'arrêt est cassé. La mise en exploitation s'est faite tout de suite après l'attribution au bailleur, ce qui justifie le report du bail (Cass. 3 Civ. 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-20892).

  

Contrôle des structures : nullité du bail

La nullité d'un bail rural n'est encourue pour ne pas avoir respecté le contrôle des structures qu'après la mise en demeure faite au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti qui ne saurait être inférieur à un mois.

 

Cette condition formelle est imposée par la Cour de Cassation avant de pouvoir saisir le Tribunal paritaire des Baux ruraux (3ème Civ., 12 décembre 2012, pourvoi n° 11-24384 ; voir déjà 3ème Civ., 31 octobre 2007, pourvoi 06-19350 : cas d'un preneur n'ayant jamais sollicité d'autorisation d'exploiter).

  

Bail rural : notification du droit de préemption du preneur

Le notaire qui doit notifier la vente du bien loué au fermier a le choix entre la lettre RAR et l'acte d'huissier. Le fermier qui n'a pas réclamé la lettre ne peut pas reprocher au notaire d'avoir choisi la lettre RAR (3ème Civ, 27 novembre 2012, pourvoi 11-27500).

  

Droits à paiement unique (DPU)

Fin décembre, un texte précise quels sont les agriculteurs qui peuvent éventuellement bénéficier de DPU provenant de la réserve (décret n° 2012 - 1396 du 12 décembre 2012).

Parmi les bénéficiaires, les exploitants  qui ont exercé un droit de reprise suite à un congé qui a été contesté devant le Tribunal paritaire des baux ruraux par l'ancien preneur disposant lui-même de DPU.

  

Bail rural : décès du preneur

Le conjoint du fermier décédé ne recueille le bail rural qu'à condition de participer à l'exploitation au cours des 5 années ayant précédé le décès (article L 411-34 du Code rural). La seule participation, par ce conjoint, aux tâches administratives ne suffit pas (Cass.3ème civ.30 mai 2012 pourvoi n°11-13830).

  

Droit de préemption du preneur (le conseil du mois)

Lors de la notification faite par le notaire au preneur en place, celui-ci doit préciser le nom et l'adresse des vendeurs afin de permettre au fermier d'exercer son droit de préemption.

 

A défaut, le délai de deux mois pour purger le droit de préemption ne court pas (Cass.3ème Civ.23 mai 2012).

 

Le preneur qui souhaite exercer son droit de préemption doit adresser sa réponse au propriétaire vendeur et non au notaire chargé de la vente (sauf si ce dernier a un mandat pour gérer les biens loués).

 

Le fermier doit impérativement répondre à son bailleur afin d'éviter toute difficulté.

  

Renouvellement de bail rural

Pour voir son bail renouvellé pour 9 ans, le preneur a l'obligation personnelle d'exploiter. A défaut, un congé peut lui être renouvellé. Un preneur vient de l'apprendre à ses dépens, exercant par ailleurs une autre activité au sein de services vétérinaires départementaux (CA Riom, 25 mars 2010, inédit).

  

Bail rural: refus du renouvellement du bail au preneur âgé

L'article L 411-64 du Code rural permet au bailleur de refuser au preneur ayant atteint l'âge de la retraite le renouvellement de son bail.

Ce texte n'est pas contraire à la Constitution pour la Cour de cassation qui refuse de renvoyer cette question  devant le Conseil constitutionnel (3e Civ. 13 juillet 2011 - 3e Civ. 16 mars 2011).

Il est parfaitement légitime de donner congé au preneur ayant atteint l'âge de la retraite et récupérer ainsi la jouissance de ses biens.
  

Preuve d'un bail rural (le conseil du mois)

Pour revendiquer le statut du fermage, le preneur ne doit pas oublier qu'il doit justifier d'un règlement financier en contrepartie de la jouissance des biens. La charge de la preuve lui incombe (CA. Aix en Provence, 1er juin 2010, 3ème Civ. 29 juin 2008 - inédit). La simple déclaration des parcelles à la Mutualité Sociale Agricole est insuffisante pour se voir reconnaitre un bail rural.  

Bail rural : résiliation

L'âge avancé du preneur n'est pas un motif permettant au propriétaire de demander la résiliation du bail. Ce dernier doit rapporter la preuve que le preneur ne participe plus à l'exploitation (Cass. 3e Civ. 18 mai 2011, pourvoi n° 10.10948).

En revanche, la résiliation du bail est encourue quand le preneur laisse les vignes sans entretien. Tel est le cas quand le chiendent et de nombreuses pousses de chênes verts jonchent le sol, réduisant la vigueur des ceps, voire amenant leur mortalité. L'absence de palissage et d'alignement des ceps ayant entraîné la destruction d'une partie de la vigne.

De tels manquements justifient la résiliation du bail (Cass. 3e Civ. 17 mai 2011, pourvoi n° 10.18639).

  

SAFER / Preneur : Délai pour intenter une action en nullité

Le fermier et la SAFER peuvent intenter une action en nullité de la vente conclue au mépris de leur droit de préemption, mais l'action doit être intentée impérativement dans un délai de six mois à compter du jour où la vente est connue.

Le point de départ du délai de six mois est fixé au jour de la publication de la vente à la conservation des hypothèques (3ème Civ. 2 février 2011, pourvoi n° 09 73004). La Cour de Cassation confirme sa jurisprudence (V° déjà 3ème Civ. 12 juin 2007, pourvoi n° 07 039539).

  

Bail rural : Sous location interdite

Le preneur qui procède à la sous location d'un bâtiment à usage d'habitation peut voir son bail résilié. Il doit obligatoirement obtenir l'autorisation écrite du bailleur pour sous louer un bâtiment d'habitation. Une simple autorisation tacite est insuffisante (3ème Civ. 19 janvier 2011, pourvoi n° 09 72 507).

  

Contrat de travail : transfert

Un couple d'anciens exploitants donne à bail une partie de son exploitation viticole à un preneur. Celui-ci licencie peu de temps après le salarié qui travaillait depuis vingt ans sur l'exploitation. Il conteste être l'employeur. Il est toutefois condamné à payer l'indemnité de licenciement au motif que les cédants ont bien transféré une partie de leur activité. Cela résulte notamment du bail à ferme qui porte sur des parcelles et des bâtiments et sur la cession des moyens matériels d'exploitation. La Cour de cassation rejette le pourvoi du fermier ( Cass. Soc. 30/11/2010 pourvoi n°09-41.274).

  

Droit de préemption du preneur (bail rural)

Le preneur peut parfaitement renoncer à exercer son droit de préemption mais à condition de le faire en toute connaissance de cause.

C'est la solution qui ressort d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème Civ. 27 octobre 2010 , pourvois n° 09.15348 et 09.70586). La Haute Juridiction casse l'arrêt d'appel au motif que les juges d'appel n'ont pas vérifié si la notification de la vente faite au fermier contenait le prix et les conditions de la vente envisagée.

La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens (3ème Civ. 21 mars 1984 . Bull civ III. n°74).

  

La parcelle dite "de subsistance" revient-elle à la mode ? (Article)

Article paru dans Info Agricole (septembre 2009 - n°114).

La parcelle dite « de subsistance » revient-elle à la mode ?

Derrière l’appellation de parcelle de subsistance, se cache en réalité la surface susceptible d’être mise en valeur par un exploitant qui cesse son activité agricole.

En principe, la parcelle de subsistance vise la surface que les exploitants préretraités ont le droit de continuer à exploiter, soit une superficie maximale de 50 ares. Elle concerne aussi les parcelles de l’agriculteur en difficulté qui cesse son activité et qui bénéficie d’aides à la réinsertion professionnelle qu’il est autorisé à mettre en valeur.

Mais d’une manière générale, on appelle ainsi la surface susceptible d’être conservée par l’agriculteur qui cesse son activité pour prendre sa retraite : celui-ci a la possibilité de mettre en valeur une certaine superficie fixée dans chaque département dans la limite maximale de 1/5e de la surface minimale d’installation, sans pour autant remettre en cause ses prestations retraite liquidées par un régime obligatoire dont le régime agricole.

La mesure est expressément prévue par le Code rural au titre des dispositions sociales (art. L.739-39 al. 6 et 7) mais aussi au titre du statut du fermage. L’article L.411-64 du Code rural permet ainsi au bailleur de constituer une exploitation de subsistance. Mais ce texte qui concerne le propriétaire est parfois invoqué par le fermier.

Ce droit d’exercer une toute petite activité agricole est jalousement disputé entre les deux parties au contrat de bail comme en témoignent les décisions publiées.

1 - Le droit du bailleur âgé

Depuis longtemps, le législateur permet au bailleur qui a atteint l’âge de la retraite d’exercer un droit de reprise spécifique afin de constituer une exploitation de subsistance dont la surface est limitée par arrêté préfectoral.

La possibilité pour le bailleur de se prévaloir de ce droit a été contestée par les fermiers en place. Ceux-ci se sont opposés à cette possibilité de constituer une exploitation de subsistance au motif que le bailleur disposait de suffisamment de ressources. La Cour de Cassation n’a pas retenu cette argumentation (3e Civ. 23 avril 1974, Bull. Civ. III n° I60) : seule compte la superficie reprise qui doit être inférieure au seuil minimum prévu par la loi (3e Civ. 20 juillet 1989, Bull. Civ. III n° 171) et qui s’apprécie tout à fait légitimement à la date d’effet du congé, c’est-à-dire au terme du bail (3e Civ. 12 novembre 1980, Bull. Civ. III n° 176 - 3e Civ. 14 juin 2006).

Récemment encore, la Cour de Cassation a été saisie d’une affaire où le propriétaire voulait reprendre deux parcelles de 78 ares. Le fermier s’y est opposé, invoquant les aides à la réinsertion professionnelle reçues par le bailleur ainsi que des loyers perçus par celui-ci. En outre, la modeste surface ne correspondait nullement à une parcelle de subsistance.

La 3ème Chambre Civile approuve pourtant les juges d’appel pour avoir validé le congé délivré au fermier en constatant que la reprise du verger et du potager était bien destinée à subvenir aux besoins de sa famille que ses faibles ressources ne lui permettaient pas d’assumer en totalité (3e Civ. 26 novembre 2008).

La Haute juridiction confirme ainsi le droit du propriétaire de se prévaloir de la reprise de parcelles modestes qui ne devraient avoir guère d’incidence sur l’exploitation du fermier. Mais ce dernier ne peut-il pas à son tour se prévaloir du droit de conserver en location quelques parcelles ?

2 - Le droit du preneur âgé

A la suite d’un congé délivré par un bailleur afin de reprendre quelques parcelles pour les exploiter, un fermier a invoqué le droit au renouvellement de son bail pour en poursuivre la mise en valeur en raison de leur modeste surface alors qu’il avait pourtant atteint l’âge de la retraite.

Le preneur, pour rester dans les lieux, s’est fondé sur une interprétation «a contrario» des dispositions de l’article L.411- 64 du Code rural qui concernent le bailleur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 avril 2002 (Bull. Civ. III n° 85) a reconnu le bien-fondé de sa prétention.

Précédemment, une Cour d’Appel avait déjà annulé un congé qui avait pour objet une parcelle dite de subsistance, reconnaissant ainsi au fermier une sorte de droit au maintien dansles lieux dans le but de subvenir à ses besoins (C.A. RIOM, 25 mai 1999).

Faut-il vraiment s’étonner de voir les fermiers vouloir conserver quelques parcelles de terres d’une superficie réduite afin de compléter leurs modestes prestations de retraite ?

Ce qui est en revanche plus étonnant, c’est l’affirmation d’un droit discrétionnaire ainsi reconnu aux exploitants, comme l’ont jugé récemment deux Cours d’Appel.

La Cour d’Appel de BESANCON reconnaît au preneur le droit de choisir de constituer son exploitation de subsistance sur des parcelles louées alors qu’il possède des parcelles lui appartenant en propre mais qu’il a préféré donner en location (CA BESANCON 17 juillet 2008).

La Cour d’Appel d’ORLEANS confirme qu’un tel choix appartient au preneur, l’option de conserver des terres louées ou de constituer une exploitation de subsistance sur ses propres parcelles n’étant soumise à aucune condition (CA ORLEANS 2 juillet 2008).

Mais que se passera-t-il le jour où le propriétaire voudra reprendre ses parcelles pour se constituer son exploitation de subsistance face au fermier qui prétendra au renouvellement de son bail pour subvenir à ses propres besoins ?

La primauté sera-t-elle donnée à la lettre du texte de l’article L.411-64 du Code rural ou verra-t-on au contraire la juridiction saisie se livrer à une analyse comparative de la situation réelle des parties en présence.

Le droit conféré par la loi au propriétaire devrait l’emporter.

Denis BRELET (Avocat à la Cour)

  

Baux ruraux: Congé

En présence de deux copreneurs, le bailleur doit délivrer congé aux deux. Le congé délivré à un seul copreneur n'est pas nul. Il est seulement inopposable à l'autre (Cass 3ème civ. 17 février 2010 pourvoi. n° 09.12989).

Baux ruraux: Préemption exercée par le preneur pluri-actif

Le preneur à bail rural bénéficie du droit de préemption même en cas de pluri-activité. Une Cour d'Appel admet qu'une directrice d'une maison de retraite peut exercer son droit de préemption sur des parcelles de terre louées (CA Caen, 18 septembre 2009).

Baux ruraux: Préemption exercée par le preneur

Par un arrêt du 17 février 2010, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation annule une vente conclue en faveur d'un preneur qui avait exercé son droit de préemption au motif qu'il n'en était pas titulaire.

C'est l'acquéreur évincé qui a demandé la nullité de la vente au motif que le descendant du preneur subrogé dans ses droits ne remplissait pas les conditions de capacité et d'expérience professionnelle (Cass 3ème civ. 17 février 2010. pourvoi n° 09.10474).