Point de procédure en matière d'expropriation

L'exproprié qui relève appel contre un jugement de fixation des indemnités doit impérativement déposer son mémoire et ses pièces annexes au greffe de la chambre de la Cour dans le délai de deux mois à compter de la date de l'appel.

A défaut, la déchéance de l'appel est prononcée d'office (3ème Civ. 05/03/2014 - pourvoi n° 12-28578).

Cette sanction n'est pas considérée comme disproportionnée aux droits garantis par l'article 6§2 de la Convention européenne des droits de l'homme.

   

Conclusion d'un bail rural en présence de biens démembrés

Quand les parcelles sont démembrées entre l'usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires, le premier doit obtenir l'accord des seconds pour conclure un bail rural.

 

Faute d'accord, le tribunal tranche entre les intérêts en présence (article 595al.4 du Code civil).

 

Dans une espèce, la Cour d'appel de Reims s'est prononcée en faveur de l'usufruitière contre le nu-propriétaire (CA Reims, 12 juillet 2013 - n°13/00796).

  

Aménagement foncier : report des effets du bail rural

En cas d'opération d'aménagement foncier, le preneur a le choix entre pouvoir exploiter les nouvelles parcelles et résilier le bail. Il n'est prévu aucun délai pour opérer ce choix.

 

En l'espèce, le bailleur n'avait pas proposé ce choix, mais le preneur avait commencé à exploiter les parcelles après l'opération.

 

La Cour d'appel a considéré que la réponse donnée par le preneur était tardive (Cass. 3 Civ. 31 mai 2011, pourvoi n° 10-19847).

 

L'arrêt est cassé. La mise en exploitation s'est faite tout de suite après l'attribution au bailleur, ce qui justifie le report du bail (Cass. 3 Civ. 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-20892).

  

SAFER : illégalité du décret d'habilitation

Le décret qui autorise une SAFER à préempter peut être attaqué pour illégalité par voie d'exception de manière perpétuelle (3 Civ, 19 juin 2013, pourvois n° 12-16199 et 12-20539).

La Cour de cassation casse un arrêt de la Cour d'appel de Douai qui avait rejeté la demande tendant à poser au juge administratif une question préjudicielle sur la légalité du décret d'habilitation de la SAFER.

  

Elevage et troubles de voisinage

Pour apprécier vraiment le trouble de voisinage, il est reproché à une Cour d'appel de ne pas avoir recherché si l'éleveur n'avait pas étendu son élevage et procédé à une modification de ses conditions d'exploitation (3ème Civ., 3 octobre 2012, pourvoi n° 11-22377).

  

Expropriation : évaluation des biens expropriés

En cas d'annulation de la décision du juge de l'expropriation, la Cour d'appel doit évaluer les biens expropriés à la date à laquelle elle statue. La Cour de cassation confirme cette solution dans un arrêt récent (Cass.3ème civ.22 mai 2012 - pourvoi n°11-13387).

  

Ouverture d'une procédure collective

Pour obtenir l'ouverture d'une procédure collective à l'égard d'un exploitant, le créancier doit établir la qualité d'agriculteur du débiteur et surtout la cessation de ses paiements. La Cour d'appel de Bordeaux rappelle opportunément ces conditions (CA. Bordeaux, 5 janvier 2011, RG/09/05755).

  

Preuve d'un bail rural (le conseil du mois)

Pour revendiquer le statut du fermage, le preneur ne doit pas oublier qu'il doit justifier d'un règlement financier en contrepartie de la jouissance des biens. La charge de la preuve lui incombe (CA. Aix en Provence, 1er juin 2010, 3ème Civ. 29 juin 2008 - inédit). La simple déclaration des parcelles à la Mutualité Sociale Agricole est insuffisante pour se voir reconnaitre un bail rural.  

Agriculteur : notion

Une Cour d'appel décide que le gérant d'une SARL à objet agricole ne peut pas être mis personnellement en liquidation judiciaire car il n'est pas agriculteur. Il n'exerce pas une activité indépendante entendue comme une activité agricole au sens de l'article L 311-1 du Code rural (CA Nîmes, le 24 février 2011 (inédit)).

  

Droit à paiement unique : incidence sur la valeur des terres

Dans le cadre d'un partage, un expert conclu que des terres sans droit à paiement unique subissent une décote de 25 %. La Cour d'appel entérine le rapport de l'expert au motif que la culture du maïs sur ces terres n'est pas vraiment rentable sans ces aides.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi et admet la valeur économique de ces droits et leur incidence sur l'évaluation des terres (1ère Civ. 18 mai 2011, pourvoi n° 10 15 777).

  

Bail rural : Propriétaire/locataire

Le nu-propriétaire d'un bien loué peut délivrer congé au locataire même si l'acte par lequel il est devenu plein propriétaire n'a pas été publié (Cass.3ème Civ.23/03/2011 pourvoi 10.12162).

L'arrêt de la Cour d'appel qui avait admis la nullité du congé au motif que l'acte de renonciation à l'usufruit n'avait pas été publié a été cassé.

  

Salaire Différé : créance (réclamation)

La créance de salaire différé d'un descendant peut parfaitement avoir été réglée du vivant des Parents lors de la cession de l'exploitation moyennant un prix particulièrement avantageux.

C'est la solution retenue par la Cour de Cassation qui reproche à une Cour d'appel de ne pas avoir répondu aux Conclusions des autres héritiers qui invoquaient le fait que l'exploitation avait été cédée à un prix inférieur au prix réel (Cass.1ère civ.26 janvier 2011 - pourvoi n°09-72-883).
  

SAFER / Préemption : Champ d'application

Dans un arrêt du 7 janvier 2010, la Cour d'appel de Versailles a refusé à la SAFER l'exercice de son droit de préemption lors de la vente d'un verger ou d'un potager. Le motif invoqué est que la vente porte sur un bien sans rapport avec une destination agricole (C.A. Versailles 7 janvier 2010- Pasquier c/ SAFER Ile de France).
  

La parcelle dite "de subsistance" revient-elle à la mode ? (Article)

Article paru dans Info Agricole (septembre 2009 - n°114).

La parcelle dite « de subsistance » revient-elle à la mode ?

Derrière l’appellation de parcelle de subsistance, se cache en réalité la surface susceptible d’être mise en valeur par un exploitant qui cesse son activité agricole.

En principe, la parcelle de subsistance vise la surface que les exploitants préretraités ont le droit de continuer à exploiter, soit une superficie maximale de 50 ares. Elle concerne aussi les parcelles de l’agriculteur en difficulté qui cesse son activité et qui bénéficie d’aides à la réinsertion professionnelle qu’il est autorisé à mettre en valeur.

Mais d’une manière générale, on appelle ainsi la surface susceptible d’être conservée par l’agriculteur qui cesse son activité pour prendre sa retraite : celui-ci a la possibilité de mettre en valeur une certaine superficie fixée dans chaque département dans la limite maximale de 1/5e de la surface minimale d’installation, sans pour autant remettre en cause ses prestations retraite liquidées par un régime obligatoire dont le régime agricole.

La mesure est expressément prévue par le Code rural au titre des dispositions sociales (art. L.739-39 al. 6 et 7) mais aussi au titre du statut du fermage. L’article L.411-64 du Code rural permet ainsi au bailleur de constituer une exploitation de subsistance. Mais ce texte qui concerne le propriétaire est parfois invoqué par le fermier.

Ce droit d’exercer une toute petite activité agricole est jalousement disputé entre les deux parties au contrat de bail comme en témoignent les décisions publiées.

1 - Le droit du bailleur âgé

Depuis longtemps, le législateur permet au bailleur qui a atteint l’âge de la retraite d’exercer un droit de reprise spécifique afin de constituer une exploitation de subsistance dont la surface est limitée par arrêté préfectoral.

La possibilité pour le bailleur de se prévaloir de ce droit a été contestée par les fermiers en place. Ceux-ci se sont opposés à cette possibilité de constituer une exploitation de subsistance au motif que le bailleur disposait de suffisamment de ressources. La Cour de Cassation n’a pas retenu cette argumentation (3e Civ. 23 avril 1974, Bull. Civ. III n° I60) : seule compte la superficie reprise qui doit être inférieure au seuil minimum prévu par la loi (3e Civ. 20 juillet 1989, Bull. Civ. III n° 171) et qui s’apprécie tout à fait légitimement à la date d’effet du congé, c’est-à-dire au terme du bail (3e Civ. 12 novembre 1980, Bull. Civ. III n° 176 - 3e Civ. 14 juin 2006).

Récemment encore, la Cour de Cassation a été saisie d’une affaire où le propriétaire voulait reprendre deux parcelles de 78 ares. Le fermier s’y est opposé, invoquant les aides à la réinsertion professionnelle reçues par le bailleur ainsi que des loyers perçus par celui-ci. En outre, la modeste surface ne correspondait nullement à une parcelle de subsistance.

La 3ème Chambre Civile approuve pourtant les juges d’appel pour avoir validé le congé délivré au fermier en constatant que la reprise du verger et du potager était bien destinée à subvenir aux besoins de sa famille que ses faibles ressources ne lui permettaient pas d’assumer en totalité (3e Civ. 26 novembre 2008).

La Haute juridiction confirme ainsi le droit du propriétaire de se prévaloir de la reprise de parcelles modestes qui ne devraient avoir guère d’incidence sur l’exploitation du fermier. Mais ce dernier ne peut-il pas à son tour se prévaloir du droit de conserver en location quelques parcelles ?

2 - Le droit du preneur âgé

A la suite d’un congé délivré par un bailleur afin de reprendre quelques parcelles pour les exploiter, un fermier a invoqué le droit au renouvellement de son bail pour en poursuivre la mise en valeur en raison de leur modeste surface alors qu’il avait pourtant atteint l’âge de la retraite.

Le preneur, pour rester dans les lieux, s’est fondé sur une interprétation «a contrario» des dispositions de l’article L.411- 64 du Code rural qui concernent le bailleur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 avril 2002 (Bull. Civ. III n° 85) a reconnu le bien-fondé de sa prétention.

Précédemment, une Cour d’Appel avait déjà annulé un congé qui avait pour objet une parcelle dite de subsistance, reconnaissant ainsi au fermier une sorte de droit au maintien dansles lieux dans le but de subvenir à ses besoins (C.A. RIOM, 25 mai 1999).

Faut-il vraiment s’étonner de voir les fermiers vouloir conserver quelques parcelles de terres d’une superficie réduite afin de compléter leurs modestes prestations de retraite ?

Ce qui est en revanche plus étonnant, c’est l’affirmation d’un droit discrétionnaire ainsi reconnu aux exploitants, comme l’ont jugé récemment deux Cours d’Appel.

La Cour d’Appel de BESANCON reconnaît au preneur le droit de choisir de constituer son exploitation de subsistance sur des parcelles louées alors qu’il possède des parcelles lui appartenant en propre mais qu’il a préféré donner en location (CA BESANCON 17 juillet 2008).

La Cour d’Appel d’ORLEANS confirme qu’un tel choix appartient au preneur, l’option de conserver des terres louées ou de constituer une exploitation de subsistance sur ses propres parcelles n’étant soumise à aucune condition (CA ORLEANS 2 juillet 2008).

Mais que se passera-t-il le jour où le propriétaire voudra reprendre ses parcelles pour se constituer son exploitation de subsistance face au fermier qui prétendra au renouvellement de son bail pour subvenir à ses propres besoins ?

La primauté sera-t-elle donnée à la lettre du texte de l’article L.411-64 du Code rural ou verra-t-on au contraire la juridiction saisie se livrer à une analyse comparative de la situation réelle des parties en présence.

Le droit conféré par la loi au propriétaire devrait l’emporter.

Denis BRELET (Avocat à la Cour)

  

La division du fonds loué en cours de bail (Article)

Article paru dans Info Agricole (mars 2009 - n°112).

La division du fonds loué en cours de bail

Dans une précédente chronique intitulée « le redoutable piège des petites parcelles » (Info agricole, mars 2008), l’attention des lecteurs a été attirée sur la surface louée et l’arrêté préfectoral alors en vigueur pour savoir si la parcelle donnée à bail est toujours soumise au statut du fermage lors du renouvellement du bail.

Une interrogation similaire est utile dans la situation voisine où le fonds donné à bail se trouve être divisé par son propriétaire au cours de la location. Une telle division peut avoir des origines diverses liées à de nombreuses opérations patrimoniales. Les biens loués sont donnés ou compris dans une donation-partage ou le partage d’une succession ou d’un régime matrimonial. Ils peuvent même être vendus partiellement.

En raison de cette opération qui entraîne la division des biens loués, certains d’entre eux sont susceptibles alors de devenir «des petites parcelles qui ne sont plus soumises au statut du fermage au motif que leurs superficies sont inférieures au seuil déclenchant l’application dudit statut».

Une décision publiée récemment rappelle cette réalité. L’arrêt de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation du 1er octobre 2008.

Un fermier apprend à ses dépens que la donation consentie par son propriétaire plus de vingt ans auparavant permet de l’évincer partiellement.

Dans cette affaire, un bail est conclu pour neuf ans en 1983 sur un ensemble de parcelles. Un an plus tard, le propriétaire donne l’une des parcelles à l’un de ses enfants. Ce dernier donne congé au preneur plus de vingt ans après : le congé délivré le 9 mai 2005 est fondé sur les dispositions de l’article L. 411-3 du Code Rural, c’est-à-dire conformément aux dispositions concernant «les petites parcelles» : il emporte ses effets le 10 novembre 2005.

Le preneur conteste alors le congé devant le Tribunal Paritaire en invoquant l’indivisibilité de son bail conclu en 1983 et qui s’est donc renouvelé par périodes de neuf ans, soit en 1992 et en 2001 pour se terminer éventuellement en 2010, date d’effet pour laquelle le congé aurait dû être normalement délivré.

Le fermier obtient entièrement satisfaction devant le Tribunal et la Cour, qui, tour à tour, annulent le congé.

L’arrêt de la Cour d’Appel est cependant cassé par la 3^e Chambre Civile pour violation de la loi. La Cour de Cassation rappelle d’abord une règle qui n’est pas nouvelle : l’indivisibilité du bail cesse à son expiration (voir déjà 3e Civ. 8 octobre 1970) mais seulement à cette date (3e Civ. 5 avril 2006).

La Cour ajoute que le bail renouvelé à compter de l’expiration du précédent est « un nouveau bail » qui porte peut être sur la même superficie mais dont les propriétaires sont différents.

Pour peu que l’un de ces propriétaires dispose d’une surface inférieure au seuil d’application du statut du fermage, la parcelle en question ne s’y trouve plus soumise.

La location est alors régie par le droit commun des dispositions des articles 1774 (durée du bail d’une année) et 1775 du Code Civil (congé donné par écrit six mois au moins avant le terme).

En l’espèce, l’indivisibilité du bail d’origine conclu le 10 novembre 1983 avait cessé le 9 novembre 1992. A compter du 10 novembre 1992, la petite parcelle donnée huit ans plus tôt n’était plus soumise au statut du fermage mais à un bail annuel.

Conséquences juridiques de la division du fonds loué

Les effets attachés à la division du fonds loué ne sont pas sans incidence sur les droits du nouveau propriétaire et ceux du fermier.

La seule division du fonds loué n’a pas d’effet immédiat en raison de l’indivisibilité du bail qui se poursuit jusqu’au terme normal de la location et plus précisément jusqu’à la date de son renouvellement.

C’est la raison pour laquelle si le nouveau propriétaire veut reprendre sa parcelle pour le terme du bail, il doit délivrer congé au fermier au moins dix-huit mois à l’avance et par acte d’huissier. Il ne faut pas oublier que les conditions de validité du congé s’apprécient à la date à laquelle il est donné, c’est-à-dire à un moment où le statut du fermage s’applique.

En revanche, une fois le bail renouvelé, le statut du fermage ne s’applique plus à la surface inférieure au seuil minimum, pour peu qu’elle ne constitue pas une partie essentielle à l’exploitation.

Son propriétaire peut alors délivrer un congé conformément aux dispositions de l’article 1775 du Code Civil, c’est-à-dire par écrit et au moins six mois avant le terme.

Conclusion

Personne ne peut empêcher un ou des propriétaires de procéder à une opération patrimoniale de transmission ou de partage qui va permettre ultérieurement à son bénéficiaire de reprendre une surface certes réduite mais sans être confronté au dispositif très contraignant du statut du fermage

En revanche, il convient de mettre en garde ceux qui pourraient voir dans une telle opération le meilleur moyen d’évincer le fermier. La juridiction saisie par ce dernier est tout à fait en mesure d’annuler les congés délivrés si les propriétaires n’ont eu que cette volonté.

Tel est le cas si la division des biens ne correspond à aucun critère économique et ne s’impose pas à l’évidence n’ayant finalement pour but que d’écarter le droit du locataire au renouvellement de son bail.

C’est la raison donnée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 janvier 1979.

Cette mise en garde ne s’oppose pas bien entendu à toutes les opérations légitimes de transmission et de partage des biens loués.

Denis BRELET (Avocat à la Cour)

  

Baux ruraux: Préemption exercée par le preneur pluri-actif

Le preneur à bail rural bénéficie du droit de préemption même en cas de pluri-activité. Une Cour d'Appel admet qu'une directrice d'une maison de retraite peut exercer son droit de préemption sur des parcelles de terre louées (CA Caen, 18 septembre 2009).