Bail rural : préemption du preneur

La Cour de cassation admet que la décision de préemption soit adressée à l'étude du notaire quand la notification faite par ce dernier précise que la réponse du preneur doit parvenir à l'étude (Cass 3ème, Civ 12 mars 2014, pourvoi 12-22440). Solution parfaitement légitime et conforme à des précédents.

   

Loi d'avenir pour l'agriculture

L'Assemblée nationale a voté en première lecture cette nouvelle loi agricole. Les principales mesures du projet ont été adoptées : création d'un GIIE, adoption de clauses environnementales dans les baux, renforcement du contrôle des structures et du droit de préemption des SAFER. Début avril, le Sénat, à son tour, devrait voter la loi.

   

SAFER : illégalité du décret d'habilitation

Le décret qui autorise une SAFER à préempter peut être attaqué pour illégalité par voie d'exception de manière perpétuelle (3 Civ, 19 juin 2013, pourvois n° 12-16199 et 12-20539).

La Cour de cassation casse un arrêt de la Cour d'appel de Douai qui avait rejeté la demande tendant à poser au juge administratif une question préjudicielle sur la légalité du décret d'habilitation de la SAFER.

  

Une proposition de loi renforce les outils de gestion du foncier agricole

Fin juin 2013, la majorité a déposé une proposition de loi tendant au renforcement des outils de gestion du foncier agricole. Un nouveau tour de vis est prévu venant contrarier la liberté d'entreprendre des exploitants agricoles :

- Extension du contrôles des structures aux situations de retrait d'un associé exploitant d'une société, d'exploitation de plusieurs entités par un même agriculteur, et de prises de contrôle d'une société.

- Extension du droit de préemption des SAFER aux cessions de droits démembrés et aux ventes de parts sociales.

L'inéluctable poursuite du carcan administratif mis en place voilà plus de 50 ans et jamais remis en cause par aucune majorité.

  

Bail rural : point de départ du délai de préemption du fermier

Si le preneur refuse la lettre RAR envoyée par le notaire ou ne va pas la chercher, le délai de deux mois pour préempter court-il ? Une réponse ministérielle répond par l'affirmative (Rép min. n° 6366, JO. AN. 18 décembre 2012, p 7549) mais la réponse n'est pas certaine. La Cour de cassation devra trancher.

  

Bail rural : notification du droit de préemption du preneur

Le notaire qui doit notifier la vente du bien loué au fermier a le choix entre la lettre RAR et l'acte d'huissier. Le fermier qui n'a pas réclamé la lettre ne peut pas reprocher au notaire d'avoir choisi la lettre RAR (3ème Civ, 27 novembre 2012, pourvoi 11-27500).

  

Droit de préemption du preneur (le conseil du mois)

Lors de la notification faite par le notaire au preneur en place, celui-ci doit préciser le nom et l'adresse des vendeurs afin de permettre au fermier d'exercer son droit de préemption.

 

A défaut, le délai de deux mois pour purger le droit de préemption ne court pas (Cass.3ème Civ.23 mai 2012).

 

Le preneur qui souhaite exercer son droit de préemption doit adresser sa réponse au propriétaire vendeur et non au notaire chargé de la vente (sauf si ce dernier a un mandat pour gérer les biens loués).

 

Le fermier doit impérativement répondre à son bailleur afin d'éviter toute difficulté.

  

SAFER : exemption de préemption pour l'aide familial

Sous réserve de remplir les conditions, l'acquisition de terres par un aide familial échappe au droit de préemption de la SAFER (art. L 143-4, 4° du Code rural).

Mais le notaire doit justifier auprès de la SAFER la preuve de la qualité d'aide familial lors de la notification. Après, c'est trop tard (CA Riom, 13 octobre 2011 - inédit).

  

Une SAFER abuse de son droit de préemption

La Fondation iFRAP a publié en juillet sur son site un article intitulé "Une SAFER abuse de son droit de préemption". Pour le consulter, cliquez ici.

Cession du bail rural : autorisation tacite du bailleur

Dans certaines circonstances, le comportement du bailleur permet aux tribunaux de considérer qu'il a donné son autorisation tacite à la cession du bail.

Tel est le cas quand le bailleur a encaissé les fermages versés par le cessionnaire pendant 8 ans et lui a notifié directement la vente de certaines parcelles afin de purger son droit de préemption (3ème Civ. 5 avril 2011, pourvois n° 10 17796 et 10 17797).

  

SAFER / Preneur : Délai pour intenter une action en nullité

Le fermier et la SAFER peuvent intenter une action en nullité de la vente conclue au mépris de leur droit de préemption, mais l'action doit être intentée impérativement dans un délai de six mois à compter du jour où la vente est connue.

Le point de départ du délai de six mois est fixé au jour de la publication de la vente à la conservation des hypothèques (3ème Civ. 2 février 2011, pourvoi n° 09 73004). La Cour de Cassation confirme sa jurisprudence (V° déjà 3ème Civ. 12 juin 2007, pourvoi n° 07 039539).

  

SAFER / Préemption : Champ d'application

Dans un arrêt du 7 janvier 2010, la Cour d'appel de Versailles a refusé à la SAFER l'exercice de son droit de préemption lors de la vente d'un verger ou d'un potager. Le motif invoqué est que la vente porte sur un bien sans rapport avec une destination agricole (C.A. Versailles 7 janvier 2010- Pasquier c/ SAFER Ile de France).
  

SAFER: Contestation de la préemption

La demande d'annulation d'une préemption par une SAFER doit impérativement être faite dans le délai de 6 mois à compter du jour où la décision motivée de la préemption a été publiée (art. L 143.13 du code rural).

Quand l'affichage en mairie a été réalisé le 20 mars 2004, l'action contestant la préemption de la SAFER le 24 février 2005 est tardive et jugée irrecevable (3ème Civ. 8 décembre 2010 ; pourvoi n° 09 71.830).

Dans cette espèce, le vendeur considérait que le caractère boisé des parcelles aliénées excluait le droit de préemption de la SAFER.

 

Droit de préemption du preneur (bail rural)

Le preneur peut parfaitement renoncer à exercer son droit de préemption mais à condition de le faire en toute connaissance de cause.

C'est la solution qui ressort d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème Civ. 27 octobre 2010 , pourvois n° 09.15348 et 09.70586). La Haute Juridiction casse l'arrêt d'appel au motif que les juges d'appel n'ont pas vérifié si la notification de la vente faite au fermier contenait le prix et les conditions de la vente envisagée.

La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens (3ème Civ. 21 mars 1984 . Bull civ III. n°74).

  

Baux ruraux: Préemption exercée par le preneur pluri-actif

Le preneur à bail rural bénéficie du droit de préemption même en cas de pluri-activité. Une Cour d'Appel admet qu'une directrice d'une maison de retraite peut exercer son droit de préemption sur des parcelles de terre louées (CA Caen, 18 septembre 2009).

Baux ruraux: Préemption exercée par le preneur

Par un arrêt du 17 février 2010, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation annule une vente conclue en faveur d'un preneur qui avait exercé son droit de préemption au motif qu'il n'en était pas titulaire.

C'est l'acquéreur évincé qui a demandé la nullité de la vente au motif que le descendant du preneur subrogé dans ses droits ne remplissait pas les conditions de capacité et d'expérience professionnelle (Cass 3ème civ. 17 février 2010. pourvoi n° 09.10474).

 

SAFER: Détournement de pouvoir

Quand une SAFER exerce son droit de préemption en faveur d'un candidat déterminé à l'avance, elle commet un abus de pouvoir. C'est ce que vient de décider la Cour d'Appel de Limoges dans un arrêt du 3 mai 2010.

La Cour de Cassation elle-même a déjà annulé des décisions de préemption pour ce motif (3ème Civ., 16 décembre 1998 - n°97 . 12469 ; 3ème Civ., 10 mars 1999 - n°97 . 14510).