Article paru dans Info Agricole (mars 2009 - n°112).
La division du fonds loué en cours de bail
Dans une précédente chronique intitulée « le redoutable piège des petites parcelles » (Info agricole, mars 2008), l’attention des lecteurs a été attirée sur la surface louée et l’arrêté préfectoral alors en vigueur pour savoir si la parcelle donnée à bail est toujours soumise au statut du fermage lors du renouvellement du bail.
Une interrogation similaire est utile dans la situation voisine où le fonds donné à bail se trouve être divisé par son propriétaire au cours de la location. Une telle division peut avoir des origines diverses liées à de nombreuses opérations patrimoniales. Les biens loués sont donnés ou compris dans une donation-partage ou le partage d’une succession ou d’un régime matrimonial. Ils peuvent même être vendus partiellement.
En raison de cette opération qui entraîne la division des biens loués, certains d’entre eux sont susceptibles alors de devenir «des petites parcelles qui ne sont plus soumises au statut du fermage au motif que leurs superficies sont inférieures au seuil déclenchant l’application dudit statut».
Une décision publiée récemment rappelle cette réalité. L’arrêt de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation du 1er octobre 2008.
Un fermier apprend à ses dépens que la donation consentie par son propriétaire plus de vingt ans auparavant permet de l’évincer partiellement.
Dans cette affaire, un bail est conclu pour neuf ans en 1983 sur un ensemble de parcelles. Un an plus tard, le propriétaire donne l’une des parcelles à l’un de ses enfants. Ce dernier donne congé au preneur plus de vingt ans après : le congé délivré le 9 mai 2005 est fondé sur les dispositions de l’article L. 411-3 du Code Rural, c’est-à-dire conformément aux dispositions concernant «les petites parcelles» : il emporte ses effets le 10 novembre 2005.
Le preneur conteste alors le congé devant le Tribunal Paritaire en invoquant l’indivisibilité de son bail conclu en 1983 et qui s’est donc renouvelé par périodes de neuf ans, soit en 1992 et en 2001 pour se terminer éventuellement en 2010, date d’effet pour laquelle le congé aurait dû être normalement délivré.
Le fermier obtient entièrement satisfaction devant le Tribunal et la Cour, qui, tour à tour, annulent le congé.
L’arrêt de la Cour d’Appel est cependant cassé par la 3e Chambre Civile pour violation de la loi. La Cour de Cassation rappelle d’abord une règle qui n’est pas nouvelle : l’indivisibilité du bail cesse à son expiration (voir déjà 3e Civ. 8 octobre 1970) mais seulement à cette date (3e Civ. 5 avril 2006).
La Cour ajoute que le bail renouvelé à compter de l’expiration du précédent est « un nouveau bail » qui porte peut être sur la même superficie mais dont les propriétaires sont différents.
Pour peu que l’un de ces propriétaires dispose d’une surface inférieure au seuil d’application du statut du fermage, la parcelle en question ne s’y trouve plus soumise.
La location est alors régie par le droit commun des dispositions des articles 1774 (durée du bail d’une année) et 1775 du Code Civil (congé donné par écrit six mois au moins avant le terme).
En l’espèce, l’indivisibilité du bail d’origine conclu le 10 novembre 1983 avait cessé le 9 novembre 1992. A compter du 10 novembre 1992, la petite parcelle donnée huit ans plus tôt n’était plus soumise au statut du fermage mais à un bail annuel.
Conséquences juridiques de la division du fonds loué
Les effets attachés à la division du fonds loué ne sont pas sans incidence sur les droits du nouveau propriétaire et ceux du fermier.
La seule division du fonds loué n’a pas d’effet immédiat en raison de l’indivisibilité du bail qui se poursuit jusqu’au terme normal de la location et plus précisément jusqu’à la date de son renouvellement.
C’est la raison pour laquelle si le nouveau propriétaire veut reprendre sa parcelle pour le terme du bail, il doit délivrer congé au fermier au moins dix-huit mois à l’avance et par acte d’huissier. Il ne faut pas oublier que les conditions de validité du congé s’apprécient à la date à laquelle il est donné, c’est-à-dire à un moment où le statut du fermage s’applique.
En revanche, une fois le bail renouvelé, le statut du fermage ne s’applique plus à la surface inférieure au seuil minimum, pour peu qu’elle ne constitue pas une partie essentielle à l’exploitation.
Son propriétaire peut alors délivrer un congé conformément aux dispositions de l’article 1775 du Code Civil, c’est-à-dire par écrit et au moins six mois avant le terme.
Conclusion
Personne ne peut empêcher un ou des propriétaires de procéder à une opération patrimoniale de transmission ou de partage qui va permettre ultérieurement à son bénéficiaire de reprendre une surface certes réduite mais sans être confronté au dispositif très contraignant du statut du fermage
En revanche, il convient de mettre en garde ceux qui pourraient voir dans une telle opération le meilleur moyen d’évincer le fermier. La juridiction saisie par ce dernier est tout à fait en mesure d’annuler les congés délivrés si les propriétaires n’ont eu que cette volonté.
Tel est le cas si la division des biens ne correspond à aucun critère économique et ne s’impose pas à l’évidence n’ayant finalement pour but que d’écarter le droit du locataire au renouvellement de son bail.
C’est la raison donnée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 janvier 1979.
Cette mise en garde ne s’oppose pas bien entendu à toutes les opérations légitimes de transmission et de partage des biens loués.
Denis BRELET (Avocat à la Cour)
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