En matière de locations rurales, évitez le bail verbal qui est source de nombreuses difficultés. Rédigez un écrit, ce qui déjà donne l'occasion de rencontrer un professionnel dont le conseil sera avisé.
mardi 13 mars 2012
samedi 4 février 2012
Renouvellement de bail rural
Pour voir son bail renouvellé pour 9 ans, le preneur a l'obligation personnelle d'exploiter. A défaut, un congé peut lui être renouvellé. Un preneur vient de l'apprendre à ses dépens, exercant par ailleurs une autre activité au sein de services vétérinaires départementaux (CA Riom, 25 mars 2010, inédit).
lundi 30 janvier 2012
Faites des donations ! (le conseil du mois)
Les élections approchent. Après celles-ci, il est probable que le coût des transmissions à titre gratuit soit encore revu à la hausse.
Les récentes lois de finances ont déjà donné un avant goût des réformes à venir :
- remise en cause de l'abattement applicable en ligne directe : 159 325 euros.
- augmentation des taux voire des tranches.
- remise en cause des "niches fiscales" comme les parts de GFA et les biens loués à long terme partiellement exonérés de droit.
samedi 21 janvier 2012
samedi 14 janvier 2012
Accidents du travail et maladies professionnelles des exploitants
La cotisation ATEXA avait augmenté de 4,5% en 2011. En 2012, la cotisation augmente de 24,25% pour les chefs d'exploitations (Arrêté du 16 décembre 2011, JO 20 décembre 2011).
Bail rural: refus du renouvellement du bail au preneur âgé
L'article L 411-64 du Code rural permet au bailleur de refuser au preneur ayant atteint l'âge de la retraite le renouvellement de son bail.
Ce texte n'est pas contraire à la Constitution pour la Cour de cassation qui refuse de renvoyer cette question devant le Conseil constitutionnel (3e Civ. 13 juillet 2011 - 3e Civ. 16 mars 2011).
Il est parfaitement légitime de donner congé au preneur ayant atteint l'âge de la retraite et récupérer ainsi la jouissance de ses biens.
lundi 26 décembre 2011
Baux de petites parcelles (le conseil du mois)
Le conseil du mois : Certaines dispositions du statut du fermage ne s'appliquent pas à ces baux (art L 411-3 du Code rural). Mais le contentieux de ces baux relève de la compétence du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (en ce sens, 3e Civ. 9 novembre 2011, pourvoi n°10-26621).
jeudi 15 décembre 2011
SAFER : motivation de la rétrocession
Pour la Cour de cassation, la décision de la SAFER est suffisament motivée quand elle désigne l'attributaire, le prix et les parcelles rétrocédées et justifie l'opération par un remaniement parcellaire au moyen d'échange avec des parcelles voisines (3ème Civ. 1er juin 2011, pourvoi n° 10-15009).
mardi 13 décembre 2011
Parcelles boisées : droit de préférence des propriétaires voisins
Dans une réponse à un parlementaire, le ministre de l'Agriculture précise que la vente de plusieurs parcelles toutes inférieures à 4 ha en un seul lot lui-même supérieur à 4 ha ne relève pas du droit de préférence (Rép. minist. n° 118007, 22 novembre 2011, JO Ass. nat., p 12 240).
Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés fait l'objet actuellement d'une discussion devant le Parlement afin d'en modifier le champ d'application, car le droit est impossible à mettre en oeuvre dans certaines circonstances (voir ci-dessus). La proposition de loi déposée auprès de l'Assemblée nationale est maintenant devant le Sénat. A suivre...
lundi 12 décembre 2011
Ouverture d'une procédure collective
Pour obtenir l'ouverture d'une procédure collective à l'égard d'un exploitant, le créancier doit établir la qualité d'agriculteur du débiteur et surtout la cessation de ses paiements. La Cour d'appel de Bordeaux rappelle opportunément ces conditions (CA. Bordeaux, 5 janvier 2011, RG/09/05755).
lundi 21 novembre 2011
SAFER : exemption de préemption pour l'aide familial
Sous réserve de remplir les conditions, l'acquisition de terres par un aide familial échappe au droit de préemption de la SAFER (art. L 143-4, 4° du Code rural).
Mais le notaire doit justifier auprès de la SAFER la preuve de la qualité d'aide familial lors de la notification. Après, c'est trop tard (CA Riom, 13 octobre 2011 - inédit).
Construction d'un hangar : illégalité
La construction d'un hangar agricole dans un site inscrit n'est pas possible. La décision du Maire est illégale (art R 111-21 du code de l'Urbanisme). Conseil d'Etat, 26 octobre 2011 (inédit).
lundi 7 novembre 2011
Preuve d'un bail rural (le conseil du mois)
Pour revendiquer le statut du fermage, le preneur ne doit pas oublier qu'il doit justifier d'un règlement financier en contrepartie de la jouissance des biens. La charge de la preuve lui incombe (CA. Aix en Provence, 1er juin 2010, 3ème Civ. 29 juin 2008 - inédit). La simple déclaration des parcelles à la Mutualité Sociale Agricole est insuffisante pour se voir reconnaitre un bail rural.
jeudi 27 octobre 2011
Agriculteur : notion
Une Cour d'appel décide que le gérant d'une SARL à objet agricole ne peut pas être mis personnellement en liquidation judiciaire car il n'est pas agriculteur. Il n'exerce pas une activité indépendante entendue comme une activité agricole au sens de l'article L 311-1 du Code rural (CA Nîmes, le 24 février 2011 (inédit)).
lundi 26 septembre 2011
Indice national des fermages 2011
L'indice national des fermages pour 2011 a été publié. Il s'établit à 101,25. Sa variation par rapport à l'année 2010 est de 2,92 %. Le fermage peut donc être augmenté de 2,92 % pour cette année.
jeudi 15 septembre 2011
Salaire différé (le conseil du mois)
Avant le décès du parent exploitant, il ne sert à rien de saisir la justice pour obtenir le paiement de sa créance de salaire différé, voire la faire reconnaitre. La Cour de cassation ne le permet pas. Il n'est pas possible non plus de prendre une inscription hypothécaire sur les immeubles appartenant au parent débiteur tant que celui-ci n'est pas décédé (Cass 1ère Civ. 13 avril 1999, pourvoi n° 97.12896). Dans l'attente de ce décès, il faut constituer un dossier se ménageant la preuve que toutes les conditions pour bénéficier de la créance de salaire différé sont réunies.
Détournement de fonds au préjudice d'un GFA
La sanction du recel successoral ne s'applique pas à un associé qui détourne des fonds à son profit au détriment des autres associés du GFA (Cass 1ère Civ. 18 mai 2011, pourvoi n° 10.12127).
Cette solution peut paraître curieuse s'agissant des parts sociales détenues par un défunt donc comprise dans sa succession. Elle est cependant justifiée car l'associé ne répond pas de ces actes (détournement de fonds) en qualité d'héritier. En outre, seul le Groupement Foncier Agricole est victime de tels agissements.
En revanche, le simple fait pour un héritier de sous-évaluer volontairement des parts sociales comprises dans une succession peut constituer un recel susceptible d'entraîner la sanction de l'article 792 du Code civil (Cass 1ère Civ. 1er juin 2011, pourvoi n° 10.30205).
lundi 5 septembre 2011
samedi 27 août 2011
Bail rural : résiliation
L'âge avancé du preneur n'est pas un motif permettant au propriétaire de demander la résiliation du bail. Ce dernier doit rapporter la preuve que le preneur ne participe plus à l'exploitation (Cass. 3e Civ. 18 mai 2011, pourvoi n° 10.10948).
En revanche, la résiliation du bail est encourue quand le preneur laisse les vignes sans entretien. Tel est le cas quand le chiendent et de nombreuses pousses de chênes verts jonchent le sol, réduisant la vigueur des ceps, voire amenant leur mortalité. L'absence de palissage et d'alignement des ceps ayant entraîné la destruction d'une partie de la vigne.
De tels manquements justifient la résiliation du bail (Cass. 3e Civ. 17 mai 2011, pourvoi n° 10.18639).
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